Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – krok po kroku

Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym jest możliwa i bardzo często spotykana na rynku nieruchomości Wymaga jednak dobrego przygotowania dokumentów, właściwego podziału ceny sprzedaży oraz współpracy sprzedającego, kupującego, banku i notariusza.

Najważniejsza zasada jest prosta: sprzedający nie musi najpierw spłacić kredytu z własnych pieniędzy. W typowej transakcji część ceny zakupu trafia bezpośrednio do banku, który po całkowitej spłacie kredytu wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki.

1. Czy mieszkanie z hipoteką można sprzedać?

Tak. Sama hipoteka nie blokuje sprzedaży nieruchomości.

Nie oznacza to jednak, że hipotekę można pominąć. Jest ona prawem ujawnionym w dziale IV księgi wieczystej i zabezpiecza wierzytelność banku. Do czasu jej wykreślenia obciąża nieruchomość, dlatego kupujący i jego bank muszą mieć pewność, że część ceny zostanie przeznaczona na spłatę zadłużenia.

2. Od czego zacząć?

Pierwszym krokiem powinna być analiza sytuacji prawnej nieruchomości i aktualnego zadłużenia.

Sprzedający powinien przygotować:

• numer księgi wieczystej;
• umowę kredytową i ewentualne aneksy;
• aktualne dane dotyczące wysokości kredytu;
• dokumenty potwierdzające prawo własności;
• dokumenty wymagane przy sprzedaży, np. zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni;
• w razie potrzeby — dokumenty dotyczące spadku, darowizny lub pełnomocnictw.

Warto od razu sprawdzić księgę wieczystą, przede wszystkim:

• dział II – kto jest właścicielem;
• dział III – czy wpisano roszczenia, egzekucję, służebności albo inne ograniczenia;
• dział IV – jakie hipoteki są wpisane, na czyją rzecz i w jakiej kolejności.

Elektroniczną księgę wieczystą można sprawdzić w państwowym systemie EKW. Elektroniczne Księgi Wieczyste

3. Zaświadczenie z banku: kluczowy dokument transakcji

Najważniejszym dokumentem przy sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem jest zaświadczenie z banku, często nazywane również promesą bankową.

Powinno ono wskazywać przede wszystkim:

• dane kredytobiorcy;
• numer umowy kredytowej;
• numer księgi wieczystej nieruchomości;
• aktualną kwotę potrzebną do całkowitej spłaty kredytu na dzień aktu notarialnego
• rachunek bankowy, na który należy przelać środki;
• okres ważności dokumentu;
• warunkową zgodę banku na wykreślenie hipoteki po całkowitej spłacie zadłużenia.

To zaświadczenie pozwala kupującemu, jego bankowi i notariuszowi uruchomić bezpieczny mechanizm płatności. Przed zawarciem aktu notarialnego warto sprawdzić, czy dokument jest nadal ważny oraz czy kwota wskazana przez bank obejmuje wszystkie wymagane należności.

Wpisana w księdze wieczystej suma hipoteki nie jest tym samym co aktualne zadłużenie. Suma hipoteki najczęściej jest wyższa niż pozostały do spłaty kredyt, ponieważ zabezpiecza również odsetki, koszty i inne należności. Dlatego zawsze decydująca jest aktualna informacja z banku.

4. Ustalenie ceny i podział płatności

Przy sprzedaży nieruchomości z kredytem cena zazwyczaj jest dzielona na dwie części.

Pierwsza część trafia bezpośrednio na rachunek banku klienta sprzedającego – w wysokości wskazanej w zaświadczeniu. Dzięki temu kredyt zostaje spłacony.

Druga część, czyli nadwyżka ponad kwotę zadłużenia, trafia do sprzedającego.

Przykład:

• cena sprzedaży: 700 000 zł;
• pozostałe zadłużenie: 280 000 zł;
• przelew do banku sprzedającego: 280 000 zł;
• kwota dla sprzedającego: 420 000 zł.

Taki podział powinien być szczegółowo opisany w akcie notarialnym. Należy wskazać konkretne rachunki bankowe, kwoty, terminy i warunki płatności.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest bezpośrednia wpłata części ceny na rachunek banku sprzedającego.

6. Akt notarialny: co dzieje się w dniu sprzedaży?

W akcie notarialnym strony przenoszą własność nieruchomości i opisują sposób zapłaty ceny.

Notariusz uwzględnia dane z księgi wieczystej, dokumenty bankowe oraz ustalenia stron. W akcie powinno być jasno wskazane, jaka część ceny zostanie przekazana do banku, a jaka do sprzedającego.

Jeżeli akt obejmuje przeniesienie własności nieruchomości, notariusz składa wniosek o wpis w księdze wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, najpóźniej w dniu sporządzenia aktu. Przepisy o czynnościach notarialnych

Warto pamiętać, że samo podpisanie aktu i dokonanie przelewu nie oznacza jeszcze automatycznego wykreślenia hipoteki. Do tego potrzebny jest kolejny dokument z banku.

7. Co dzieje się po spłacie kredytu?

Po zaksięgowaniu pełnej spłaty bank wydaje ostateczne zaświadczenie lub zgodę na wykreślenie hipoteki, często nazywaną listem mazalnym.

Dokument powinien potwierdzać, że:

• kredyt został całkowicie spłacony;
• bank nie ma już wierzytelności zabezpieczonej hipoteką;
• bank wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Następnie należy złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki na formularzu KW-WPIS, dołączając list mazalny. Hipoteka nie znika z księgi wieczystej automatycznie wyłącznie dlatego, że kredyt został spłacony.

Aktualna opłata sądowa za wykreślenie jednej hipoteki wynosi 100 zł. Informacja Sądu Rejonowego w Gdyni

8. Czy wcześniejsza spłata kredytu może wiązać się z dodatkową opłatą?

To zależy od umowy kredytowej i daty jej zawarcia. Przed sprzedażą warto poprosić bank o dokładne wyliczenie całkowitej kwoty spłaty na konkretny dzień.

W przypadku konsumenckiego kredytu hipotecznego bank może pobrać rekompensatę za wcześniejszą spłatę tylko w określonych sytuacjach i co do zasady wyłącznie wtedy, gdy spłata następuje w ciągu pierwszych trzech lat od zawarcia umowy. Informacja KNF

Dlatego nie należy opierać się na starej wysokości salda z aplikacji bankowej. Najbezpieczniej jest posłużyć się aktualnym dokumentem wystawionym przez bank.

9. Co, jeśli cena sprzedaży jest niższa niż zadłużenie?

To sytuacja wymagająca szczególnej ostrożności. Jeżeli cena sprzedaży nie wystarczy na całkowitą spłatę kredytu, sprzedający musi co do zasady pokryć brakującą kwotę z własnych środków albo uzgodnić z bankiem inne rozwiązanie.

Sprzedaż nieruchomości nie powoduje automatycznego umorzenia pozostałego długu. Bank może uzależnić zgodę na wykreślenie hipoteki od pełnej spłaty albo od ustanowienia innego zabezpieczenia.

Jeżeli kredytobiorca ma trudności ze spłatą, przepisy dotyczące kredytu hipotecznego przewidują szczególną procedurę restrukturyzacyjną. W określonych sytuacjach bank powinien umożliwić sprzedaż kredytowanej nieruchomości przez co najmniej sześć miesięcy, a po sprzedaży za kwotę niższą od zadłużenia – rozważyć spłatę pozostałej kwoty w ratach dostosowanych do sytuacji klienta. Ustawa o kredycie hipotecznym

To nie jest jednak standardowy mechanizm każdej transakcji. W takiej sytuacji warto ustalić warunki bezpośrednio z bankiem jeszcze przed podpisaniem umowy z kupującym.

10. Najczęstsze błędy przy sprzedaży mieszkania z kredytem

Największe problemy wynikają zwykle nie z samego kredytu, lecz z braku przygotowania.

Do najczęstszych błędów należą:

• opieranie się na nieaktualnej kwocie zadłużenia;
• mylenie sumy hipoteki z rzeczywistym saldem kredytu;
• brak ważnego zaświadczenia z banku;
• brak wskazania rachunku banku w umowie;
• nieuwzględnienie dodatkowych hipotek lub wpisów w dziale III księgi wieczystej;
• ustalenie zbyt krótkiego terminu aktu notarialnego;
• wydanie nieruchomości przed otrzymaniem pełnej ceny;
• założenie, że bank sam wykreśli hipotekę po spłacie.

11. Rola pośrednika w takiej transakcji

Dobry pośrednik pomaga uporządkować proces, pilnuje harmonogramu i ułatwia komunikację między stronami. Może skoordynować pozyskanie dokumentów, sprawdzić kompletność danych do umowy, wyjaśnić kupującemu mechanizm płatności i współpracować z notariuszem.

Pośrednik nie zastępuje jednak notariusza i banku. Gdy w księdze wieczystej pojawiają się nietypowe wpisy, jest kilku wierzycieli, trwa egzekucja albo cena nie pokrywa zadłużenia, sprawę należy przeanalizować indywidualnie.

Kredyt hipoteczny nie musi komplikować sprzedaży nieruchomości. Kluczem jest aktualne zaświadczenie z banku, bezpieczny podział ceny, poprawne zapisy w umowie i dopilnowanie wykreślenia hipoteki po spłacie.

Dobrze przeprowadzona transakcja daje sprzedającemu możliwość zamknięcia kredytu, a kupującemu pewność, że nabywa nieruchomość z jasno określoną drogą do wykreślenia hipoteki.